Die brasilianische Bundesverfassung gewährt ausdrücklich den Schutz des privaten Grundeigentums und des Erbrechts. Allerdings ist mit der Ausübung dieser Rechte eine entsprechende soziale Verpflichtung verbunden.
Die Rechte des Grundeigentümers können ferner aus Gründen des öffentlichen Interesses beschränkt werden. Diese müssen auf gesetzlicher Grundlage beruhen.
In Brasilien wird zwischen Grundeigentum in städtischen (propriedade urbana) und ländlichen Gebieten (propriedade rural) unterschieden.
Für Ausländer gelten beim Erwerb von Grundeigentum in städtischen Gebieten grundsätzlich keine Beschränkungen. Hingegen sind diese den Inländern beim Erwerb in ländlichen Gebieten nicht gleichgestellt.
Besondere Regeln gelten ferner für den Erwerb von Grundeigentum in Grenzgebieten, an der Meeresküste und auf Inseln.
In der Regel erwerben Ausländer Grundeigentum durch Kauf. Dabei schließen die Vertragsparteien zunächst einen Vorvertrag (instrumento particular de compra e venda) ab. Nach der vollständigen Bezahlung des Kaufpreises wird zwischen ihnen vor dem Notar ein öffentlich-beurkundeter Kaufvertrag abgeschlossen. Dieser bildet die Grundlage für die Eintragung des Erwerbs im Grundbuch.
Dieses ist öffentlich, wobei jedes Grundstück eine eigene Matrikel-Nr. besitzt. Jedoch kann sich auch der gutgläubige Erwerber nicht auf den Eintrag im Grundbuch verlassen. Deshalb sind vor dem Erwerb genaue Nachforschungen über den Verkäufer und das zu erwerbende Grundstück unerlässlich.
Ebenso empfiehlt es sich, dieses vor dem Erwerb persönlich zu besichtigen. In Brasilien ist zu beachten, dass die Ersitzung (usucapião) von Grundstücken in der Praxis einen wichtigen Erwerbsgrund darstellt. Es sind verschiedene Arten der Ersitzung, welche nach dem Gesetz einen originären Erwerb von Grundeigentum ermöglichen.
Voraussetzung für den Erwerb von Grundeigentum im Erbgang ist die Durchführung eines rechtmäßigen gerichtlichen oder außergerichtlichen Nachlassverfahrens. Im internationalen Verhältnis beansprucht Brasilien eine ausschließliche Zuständigkeit, wenn ein Erblasser Vermögenswerte in Brasilien hinterlassen hat.
Beim Erwerb von Grundeigentum zwischen Lebenden fallen Steuern und Gebühren an (durchschnittlich ca. 5 - 6% des erklärten Verkaufspreises).
Der Erwerb durch Schenkung und Erbgang wird mit einer Schenkungs- und Erbschaftssteuer besteuert. Für ihre Erhebung sind die einzelnen Bundesstaaten zuständig. Im Bundesstaat São Paulo gilt ein einheitlicher Steuersatz von 4% des Schenkungs- bzw. Erbschaftswerts. Die verwandtschaftliche Nähe des Beschenkten zum Schenkgeber bzw. des Erben oder Vermächtnisnehmers zum Erblasser ist dabei unerheblich. Der nationale Höchstsatz für diese Steuer beträgt bisher 8%.
Grundeigentum wird in Brasilien ferner mit einer jährlichen Immobiliensteuer besteuert. Dabei wird bei der Besteuerung unterschieden, ob Grundeigentum in einem städtischen oder ländlichen Gebiet liegt.
Die Zuständigkeit für die Erhebung der Immobiliensteuer (Imposto sobre a propriedade predial e urbana - IPTU) in städtischen Gebieten liegt bei den Gemeinden. Sie knüpft an das Eigentum oder an den tatsächlich ausgeübten Besitz an. In ländlichen Gebieten liegt die Steuerhoheit beim Bund (União Federal), wobei ebenfalls eine entsprechende Immobiliensteuer erhoben wird (Imposto sobre a propriedade territorial rural - ITR).
Bei einer Veräußerung kann eine Grundstücksgewinnsteuer anfallen. Diese kann bis 15% es erzielten Gewinns betragen.
Mit freundlichen Grüßen,
Ihr
Rechtsanwalt, LL.M.
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